近年注目が高まっている中古住宅リフォーム。
新築住宅の高騰化や空き家事情も相まって長崎県でも注目されている住宅の取得方法です。
中古住宅を購入した後に、リフォームを行うことで新築のような状態で住むことも可能です。
この記事では中古住宅を購入してリフォームを検討している方へ、坪別の費用や中古住宅リフォームのポイントを解説します。
皆さんがより楽しく暮らす家を検討する参考にしていただけたら嬉しいです。
株式会社サクセス代表
岳下斉弘
設計士
長崎市を中心にコストパフォーマンスとデザインの両方を重視するお客様に最適な建築デザインを提供しています。手頃な価格で質の高いデザインを実現し、お客様の夢を形にすることに専念しています。
新築で家を建てるよりも費用が抑えられたり、既存住宅を活かすことで解体費用や部材も抑えられると近年注目を集めている中古住宅のリフォーム。
建築資材の高騰や空き家問題も相まって、ますます注目されています。
中古住宅の基礎知識とメリットを説明します。
長崎県の中古住宅リフォーム
坂の町と言われる長崎市で近年行政も問題視しているのが、斜面力の人口流出です。
人口流出に伴った空き家の増加は、倒壊の危険性やゴミの不法投棄の増加も懸念されています。
また、坂が多い長崎市では住宅の解体や土地の造成も費用が他県より高くなる傾向があります。
長崎市では人口流出と空き家の増加に対する対策として、中古住宅取得に対する補助やリフォームに関する補助の制度も設けられています。
リフォームと建て替えの違い
リフォームは、既存の住宅を部分的に改修・修繕することを指します。
例えば、古くなったキッチンやバスルームの交換、内装の変更などが含まれます。
建物の基礎や骨組みはそのまま活かしながら、新築同様の状態に戻すのが特徴です。
費用が抑えられ、工期も比較的短いのがメリットですが、構造的な変更が難しい場合があります。
建て替えは、既存の住宅を基礎から取り壊し、新たに住宅を建築することを指します。
完全に新しい設計が可能で、最新の設備や耐震性を備えた家を建てることができます。
費用はリフォームに比べて高く、工期も長くなります。
また、仮住まいが必要になることが多いです。
| 項目 | リフォーム | 建て替え |
|---|---|---|
| 費用 | 1500～3000万円 | 2500～5000万円 |
| 工事期間 | 1～4.5か月 | 4～8か月 |
| 建物の寿命 | 30～40年 | 60～70年 |
| 工事の制限 | 建物の状態によってリフォーム不可 希望通りの間取り変更が難しい場合あり | 建て替えができない場合がある 面積を小さくする必要がある場合あり |
| 適している例 | 建物の状態が良好 費用を抑えたい 工事を早く終えたい 30～40年以内に住む予定がない | 大規模修繕が必要 工事に時間がかかっても良い 30～40年以上住む予定がある |
リフォームと建て替えの制限
リフォームと建て替えにはそれぞれ制限や工事不可能なケースもあります。
依頼する業者にしっかりと確認をして工事計画を進めると良いでしょう。
建物の構造により希望通りの間取り変更が不可
- 例えば、木造の「ツーバイフォー（2×4）工法」の建物は壁で家全体を支える構造のため、希望通りの間取りにできない可能性があります。リフォーム前に建物の構造を確認しましょう。
構造躯体が著しく劣化している場合
- 基礎が激しく劣化・損傷している場合、リフォームが不可能です。強度不足のままリフォームを行うと倒壊の恐れがあります。工務店に建物の状態を見てもらいましょう。
法令による制限
- 建築基準法により、幅4m以上の道路に2m以上接していないと建て替えが不可能です。例えば、再建築不可物件が該当します。
敷地面積の制限
- 道路の幅が4m未満の場合、セットバックが必要で敷地面積を小さくしなければならないことがあります。リフォームや建て替えを検討する際は、これらの条件を事前に確認しましょう。
中古住宅を購入してリフォームするメリット
1. 価格が新築住宅よりも安い
中古住宅は新築に比べて価格が安く、さらにリフォームを加えても新築の8割程度の費用で済むことが多いです。
さらに建て替えでなくリフォームすることで解体費用を抑えることができる点もメリットと言えます。
2. 広い敷地とゆとりのある設計
中古物件の購入は一般的には築浅のものが好ましいと言われています。
築浅であるほど建物自体の劣化が少ないためです。
さらに築30年程度の物件は、敷地が広く設計もゆとりがあり、大人数の家族が住みやすい環境が整っていると言われています。
30年ほど前の住宅は現在の住宅よりもゆとりのある設計がされている場合が多いためです。
3. 自分の好みに合わせたリフォームが可能
中古住宅を購入してリフォームすることで、コストを抑えながら理想の部屋を作ることができます。
中古住宅の場合は新築の注文住宅より安く入手でき、好みの部屋作りをすることが可能となります。
4. 周辺環境と生活の利便性が確認できる
既に完成している住宅を実際に見て、周辺環境や生活の利便性を確認することができることもメリットの一つです。
現地を見学し、生活リズムに合わせた様子を確認することで安心して購入する判断材料の一つとすることができるでしょう。
中古住宅を購入してリフォームするデメリット
1. 構造部分の老朽化や経年劣化を確認するのが難しい
中古住宅では、基礎部分や柱、梁などの構造部分の劣化を確認するのが難しいです。
特に木造住宅ではシロアリや腐食のチェックは必ず行うことをおすすめします。
躯体部や構造部の劣化状況によってはリフォーム費用が高くなってしまうこともあります。
心配な場合は専門家による調査（ホームインスペクション）をしてもらってから検討すると良いでしょう。
2. 住宅設備が旧式
キッチンやお風呂、トイレなどの設備が古く、新しい設備に交換するには工事が必要で費用と時間がかかります。
生活する上で住宅設備も新しくするリフォームを検討している場合は配管なども確認すると良いでしょう。
また、中古住宅は実際に設置されている設備を自分で見て確認できるという大きなメリットがあります。
旧式の住宅設備でもご自分が納得された場合やレトロな雰囲気で使いたい場合は問題ないと言えるでしょう。
3. メンテナンス費用の積み立てが必要
中古住宅は前回のメンテナンス時期を確認し、次回のメンテナンスに備えて貯蓄計画を立てる必要があります。
住宅のメンテナンスは10年に一度が大きな目安と言われています。
そのため、中古住宅を購入直後にメンテナンスが必要な場合もあります。
築年数や状態を業者にしっかりと確認をして、メンテナンス費用が抑えられるリフォーム計画をおすすめします。
4. 住宅ローンの審査が厳しい
中古住宅は新築に比べて建物価値が低いため、住宅ローンの審査が厳しくなる場合があります。
そのため、自己資金を多く用意する必要があるケースが多いです。
リフォーム費用は、工事の規模や内容によって大きく変わります。
内装の変更や水回りのリフォームから全面的なリノベーションまで、どの程度のリフォームを希望するかによって予算も異なります。
ご自分に合ったリフォーム計画を立てる参考にしてください。
物件の広さや間取りによる費用変動
リノベーション費用は物件の広さと間取りに大きく影響されます。
広い住宅では床材や施工費用が増えるため総額が高くなる傾向があります。
また、間取り変更によっても費用が変動します。例えば、3LDKから4LDKに変更する場合やその逆では、追加の施工や壁の取り払いが必要になるため費用が増加する傾向があります。
特に和室と洋室の間をバリアフリー化する際には、床や天井の高さを揃えるために大規模な工事が必要です。
このような場合、敷居や見切りを入れて費用を抑える方法もありますが、どちらを選ぶかで費用が異なります。
築年数による費用変動
築年数が古い住宅ほど、リフォーム費用が高くなる傾向があります。
例えば、築15～20年で水回り設備の寿命が来て交換が必要になります。
築30年では配管や内装、築40年を超えると屋根や外壁の劣化が進み、特に大規模なリフォームが必要となります。
また、1981年以前の建物は耐震基準が古いため、さらに費用がかかる場合があります。
築年数に応じた費用目安を把握しておくことが重要です。
断熱性能による費用変動
室内の温度が外気温に影響されにくくするためには、断熱性能を高めることが必要です。
中古住宅では断熱性能が今よりも低いケースが多いためリフォームの際には検討していただきたい工事の一つです。
断熱性能を高めることで、室内の温度が外気温に左右されにくくなり、快適に過ごしやすくなり、光熱費の節約につながることも期待できます。
断熱工事には初期費用がかかります。
例えば、断熱材を追加したり、窓などを断熱性の高い二重サッシや内窓を設置するなどの工事です。
デザインだけでなく、住環境を整えることも念頭に入れて計画するようにしましょう。
リフォームの種類による費用変動
内装リフォームの種類は大きく分けて表層リフォームとスケルトンリフォームに分けられます。
表層リフォームは、壁紙や床材の貼り替え、ユニットバスやキッチンなどの設備交換を行うリフォームです。
間取り変更を伴わず、見た目をきれいにすることが目的です。
費用は比較的安価で、坪単価20～30万円が目安です。30坪の戸建ての場合、500～1000万円程度でリフォームできます。
設備機器の選択によって費用に幅が出ることがあります。
最低限の内装や設備をリフォームして費用を抑えるケースも多いです。
スケルトンリフォームは、柱や梁、基礎以外をすべて解体し、新たに作り直すリフォームです。
築年数が古い住宅に多く行われ、断熱性能や耐震性能を高めることもできます。
ほぼすべてを解体するため、費用は高くなる傾向があります。
30坪の戸建ての場合、1500万円が平均の費用目安で、1000万円を超えることが一般的です。
大胆な間取り変更も可能で、希望に沿った住まいを作り上げることができます。
| 項目 | 表層リフォーム | スケルトンリフォーム |
|---|---|---|
| 目的 | 見た目をきれいにする | 構造から全面的にリフォームする |
| 施工内容 | 壁紙・床材の貼り替え、設備交換 | 柱・梁・基礎以外をすべて解体 |
| 間取り変更 | なし | 大胆な間取り変更が可能 |
| 坪単価 | 20～30万円 | 50万円以上 |
| 費用目安（30坪） | 500～1000万円 | 1500万円以上 |
| 主な用途 | 内装の美観を整える | 断熱性能や耐震性能の向上 |
| 適用例 | 最低限の内装リフォームで費用を抑えたい場合 | 築年数が古く、全面改修が必要な場合 |
リフォームの費用は前述の通り、物件の広さによって大きく左右されます。
一般的にリフォーム費用の算出は坪数で表記されることが多いです。
坪数が多いほどリフォーム費用は高くなる傾向があります。
ここでは坪数別にリフォーム費用の目安をご紹介します。
坪とは
リフォーム費用は物件の広さによって大きく変わります。
日本では「坪」という単位が使われ、1坪は約3.3平方メートルに相当します。
例えば、50坪の家をリフォームする場合、50坪に対するリフォーム費用を計算することが一般的です。
坪単価は、リフォーム費用を計算する際の基本となります。
たとえば、50坪の家のリフォーム費用が3000万円であれば、坪単価は60万円となります。
坪単価は、物件の広さに対するリフォーム費用の目安として使われることが多いです。
坪単価を比較する際には注意が必要です。
業者によっては、玄関ポーチやバルコニーなどの面積も含めた「施工床面積」を基に計算することがあります。
この場合、実際の延床面積で計算した場合よりも坪単価が安く見えることがあります。
| 坪 | 平米数（ｍ2) | おおよその畳数 |
|---|---|---|
| １坪 | 3.30579 m2 | 約２畳 |
| ５坪 | 16.5289m2 | 約10畳 |
| 10坪 | 33.0579m2 | 約20畳 |
| 15坪 | 49.5868m2 | 約30畳 |
| 20坪 | 66.1157m2 | 約40畳 |
| 25坪 | 82.6446m2 | 約50畳 |
| 30坪 | 99.1736m2 | 約60畳 |
| 35坪 | 115.702m2 | 約70畳 |
| 40坪 | 132.231m2 | 約80畳 |
| 45坪 | 148.76m2 | 約90畳 |
| 50坪 | 165.289m2 | 約100畳 |
坪数別のリフォーム費用の目安
20坪（66㎡）の住宅を内装のみリフォームする場合、費用は約750万～1,150万円です。
外装も含めると1,000万～1,400万円になります。
25坪（82.5㎡）の住宅の場合、内装のみなら900万～1,300万円、外装を含めると1,200万～1,600万円ほどかかるのが一般的です。
30坪（99.95㎡）の住宅では、内装のみで1,000万～1,450万円、外装を含めると1,350万～1,800万円です。
40坪（132㎡）の住宅では、内装のみで1,200万～1,700万円、外装も含めると1,600万～2,100万円になります。
最後に、50坪（165㎡）の住宅の場合、内装のみで1,400万～2,000万円、外装を含めると2,000万円以上となることが多いです。
これらの費用は選ぶ設備や材料、施工業者によって変動しますが、予算を抑えたい場合は受託設備などのグレードを落とすなどの工夫ができます。
自分の理想のリフォームを実現するために、しっかりと計画を立てて進めることが重要です。
| 坪数 | 面積（㎡） | 内装のみの費用 | 内外装の費用 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 20坪 | 66㎡ | 750万～1,150万円 | 1,000万～1,400万円 | グレードを抑えれば1,000万円以下も可能 |
| 25坪 | 82.5㎡ | 900万～1,300万円 | 1,200万～1,600万円 | リフォーム内容次第で1,000万円以下も可能 |
| 30坪 | 99.95㎡ | 1,000万～1,450万円 | 1,350万～1,800万円 | 部屋数や水回りのグレードにより費用が変動 |
| 40坪 | 132㎡ | 1,200万～1,700万円 | 1,600万～2,100万円 | 設備や建物の構造、グレードにより費用が変動 |
| 50坪 | 165㎡ | 1,400万～2,000万円 | 2,000万円以上 | 二世帯住宅や複数トイレなどの追加でさらに費用が増加 |
中古住宅を購入してリフォームをする場合、フルリフォームの他にも気になる部分やよく使う部分からリフォームをしていく場合もあります。
個別にリフォームを行なっていくため、結果的にフルリフォームよりも高額になる可能性が高いですが、1回ごとの工事費用を抑えることは可能です。
部分リフォーム費用の目安
| リフォーム箇所 | 費用範囲 | 詳細 |
|---|---|---|
| キッチン | 50万～150万円 | 新しいキッチンのグレードや水道工事の有無で変動。広いキッチンは費用が増加。 |
| 風呂場・浴室 | 50万～150万円 | ユニットバス交換は50万～80万円。機能追加やタイル張り浴室のリフォームで費用増加。 |
| 洗面所 | 20万～50万円 | シンプルな洗面台は10万円台でリフォーム可能。配管や床工事が必要な場合は費用が増加。 |
| トイレ | 20万～50万円 | 和式から洋式への変更や間取り変更で100万円以上。ウォシュレットや便座交換のみなら10万円以下。 |
| リビング・居室 | 30万円（クロス交換） | クロス交換は1㎡あたり1,000円～3,000円。間取り変更は100万～300万円以上。 |
| 外壁 | 1坪あたり1万2,000円～2万円 | 耐水性や防汚性の高い塗料を使用すると費用増加。高耐久塗料は長期的にはお得。 |
| 屋根 | 100万円以下（塗り替えのみ）、100万～150万円（瓦交換や補修工事含む） | 瓦の交換や補修が必要な場合は撤去費用も加わる。 |
部分リフォームは、特定のエリアに集中して行うため、フルリフォームに比べて費用を大幅に抑えることができます。
ただし、家全体の対価性能や耐震性能を向上させたいなど性能向上を図る場合は部分リフォームでは対応しきれない場合があります。
また、住まい全体のデザインを統一したい、長い目見て費用を抑えたい場合も合わせて、フルリフォームが適している場合もあります。
自分のニーズや予算に合わせて計画を立てることで、効率的に理想の住まいを実現することが可能です。
中古住宅を購入しての住宅リフォームは、既存住宅の性能や躯体・構造の確認など専門的な要素が交差する工事です。
信頼できる業者に相談しながら計画して進めることをおすすめします。
中古住宅を購入する前に、リフォーム業者に一緒に既存住宅の構造の調査を依頼するのも安心です。
さらにリフォーム後にも不具合などが発生した場合には相談できるような業者を選ぶとリフォーム後も安心してて過ごすことができることでしょう。
ここでは、リフォーム業者の選び方のポイントの指針をまとめました。
業者の信頼性と評判
リフォーム業者を選ぶ際には、その業者の実績と経験に注目してみましょう。
特に玄関リフォームの経験が豊富な業者を選んでみてください。
施工実績を確認することは、業者の信頼性を見極める一つの方法です。
また、オンラインのレビューサイトや口コミをチェックし、他の顧客からの評価を確認することも大切です。
業者が建設業許可番号を持っているかどうかも確認しましょう。
これは業者が法律に基づいて適切に運営されている証となります。
建築士の資格を有したスタッフが相談にのってくれる環境のある業者はより安心です。
提案力とコミュニケーション
要望や希望を丁寧にヒヤリングしてくれる業者を選ぶことが大切です。
ヒヤリング後に具体的かつ現実な提案をしてくれたらより安心ですね。
不可能なことは不可能と曖昧にせず、時には代替案を提案してくれるとより心強く感じることでしょう。
また、業者とのコミュニケーションがスムーズかどうかも大切なポイントです。
質問や相談に迅速に対応してくれる業者は信頼できます。
専門用語を使わずにわかりやすく説明してくれる業者を選ぶと良いでしょう。
見積もりとアフターフォロー
リフォーム業者を選ぶ際には、明確な見積もりを出してくれるかどうかも確認しましょう。
価格の内訳が明確に示されている見積もりを出してくれる業者は信頼できる業者と言えるでしょう。
また、追加費用が発生する場合の条件や金額を事前に確認しておくことも重要です。
価格だけでなく、品質やサービスも考慮して選ぶことが大切です。
安さだけでなく、コストパフォーマンスを重視しましょう。
さらに、リフォーム工事の契約を結ぶ前に、契約書の内容をしっかりと確認し、疑問点は事前に解消しておくことをおすすめします。
契約書には、工事の開始日と完了日、工程のスケジュールが明確に示されていることが重要です。
また、工事後の保証期間があるかどうかも確認しましょう。
工事後のメンテナンスやトラブル対応についてのサービス内容も重要です。
アフターフォローがしっかりしている業者を選ぶことで、長期的に安心してリフォームを任せることができます。
いかがでしたか？
中古住宅を購入してのリフォームは近年人気の住宅の取得方法の一つです。
特に長崎市では地域の問題と合わせた住宅の活用方法としても注目を集めています。
新築住宅よりも安くお気に入りの空間のお家にすることが可能です。
坪数によっておおよその費用を計算してみて、必要な坪数とリフォーム相場を検討してみてください。
お気に入りの立地の住宅を見つけて、お気に入りのリフォームをしたらより楽しそうですね。
デザインに強い！
長崎県長崎市のリフォーム・建設会社
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